Hợp đồng thuê nhà là một dạng cụ thể của hợp đồng thuê tài sản, là sự thỏa thuận bằng văn bản của bên cho thuê (chủ nhà) và bên thuê (người thuê, khách thuê). Do đó, nếu một bên muốn chấm dứt hợp đồng trước thời hạn thì phải chịu trách nhiệm gì và khi đó quyền lợi của bên còn lại có được đảm bảo hay không là vấn đề mà nhiều người quan tâm. Bài viết hôm nay sẽ giải đáp vấn đề này một cách cụ thể nhất, mời bạn đọc tham khảo.
Bên cho thuê muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn
Trước tiên, bên cho thuê muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn thì sẽ như thế nào? Theo điều 132 Luật nhà ở năm 2014 và điều 498 Bộ luật Dân Sự năm 2015, bên cho thuê hay gọi là chủ nhà có quyền đơn phương kết thúc hợp đồng và thu hồi nhà đang cho khách thuê với điều kiện như sau:
Thứ nhất: Bên thuê không trả tiền nhà/phòng trọ đang thuê theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không đưa ra lý do hợp lý.
Thứ hai: Khách thuê sử dụng nhà sai mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà.
Thứ ba: Bên thuê tự ý sơn sửa, đục phá, cơi nới hay cải tạo lại ngôi nhà mà không có sự cho phép của chủ nhà.
Thứ tư: Người thuê tự ý cho mượn, cho thuê hay chuyển đổi người sử dụng căn nhà đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê.
Thứ năm: Bên thuê gây rối, làm mất an ninh trật tự, vệ sinh môi trường gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống sinh hoạt của hàng xóm xung quanh đã được bên chủ nhà cho thuê nhà hay tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp góp ý và lập biên bản đến lần thứ ba nhưng vẫn không khắc phục.
Nếu rơi vào những trường hợp trên đây, chủ nhà hoàn toàn có quyền chấm dứt hợp đồng thuê nhà kể cả không nhận được sự đồng ý của người thuê. Tuy nhiên, chủ nhà cần thông báo cho người thuê biết trước ít nhất 30 ngày, để người thuê có đủ thời gian tìm kiếm nơi ở mới hoặc trừ trường hợp hai bên đã có thỏa thuận khác.
Trong trường hợp, chủ nhà đã thông báo nhưng người thuê vẫn một mực không chịu trả lại nhà thì có thể khởi kiện ra tòa để nhờ pháp luật can thiệp.
Tuy nhiên, nếu người thuê không vi phạm những điều kiện trên thì chủ nhà không có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và người thuê cũng không có nghĩa vụ phải giao lại nhà/ phòng trọ khi chưa hết thời hạn hợp đồng. Nhưng nếu người thuê cũng có ý định trả lại nhà thì bạn có quyền yêu cầu chủ thuê bồi thường thiệt hại cho mình do không tuân thủ những quy định đã thỏa thuận trong hợp đồng.
Bồi thường bao nhiêu hay bồi thường như thế nào sẽ tùy thuộc vào thiệt hại xảy ra đối với bên thuê. Khi hai bên thống nhất về giá trị khoản bồi thường thì nên lập một hợp đồng xác nhận mức độ bồi thường, thời hạn thanh toán tiền bồi thường, quyền và nghĩa vụ của hai bên sau khi bồi thường xong. Hai bên không nên thỏa thuận việc bồi thường qua lời nói để tránh trường hợp xảy ra tranh chấp mà không có căn cứ, giấy tờ pháp lý nào để giải quyết.
Bên thuê muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn
Theo quy định của pháp luật, bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn khi chủ nhà vi phạm một trong ba điều sau đây:
Thứ nhất: Ngôi nhà thuê xuống cấp, hư hỏng nặng nhưng chủ nhà không chịu sửa chữa nhà.
Thứ hai: Quyền sử dụng nhà của bên thuê bị hạn chế do lợi ích của người thứ 3.
Thứ ba: Chủ thuê tự ý tăng giá tiền nhà, hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê biết trước theo thỏa thuận.
Bên thuê cần thông báo cho chủ thuê biết về việc muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước ít nhất 30 ngày. Nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì bên thuê phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Còn nếu chủ nhà không vi phạm những hành vi trên nhưng bên thuê vẫn muốn kết thúc hợp đồng thuê nhà trước thời hạn thì bên thuê sẽ phải bồi thường thiệt hại theo quy định tại điều 428 Bộ luật Dân Sự 2015. Giá trị bồi thường như thế nào sẽ tùy thuộc vào thiệt hại xảy ra đối với chủ nhà khi bạn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn.
Đối với số tiền đặt cọc, nếu hai bên có thỏa thuận trong hợp đồng về việc bên thuê chấm dứt trước thời hạn thì bên thuê vẫn được trả lại tiền đặt cọc. Còn nếu hai bên không thỏa thuận trong hợp đồng thì khách thuê sẽ không được nhận lại tiền cọc nếu tự ý chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn.
Nguồn hình ảnh: Sưu tầm
Trên đây là những quy định của pháp luật về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn dành người thuê và chủ thuê. Hi vọng sau khi tham khảo bài viết này, hai bên sẽ nắm được những kiến thức hữu ích để tránh gặp rắc rối khi cho thuê nhà hoặc thuê nhà.
Comentarios