Pháp luật Việt Nam quy định như thế nào về hoạt động kinh doanh bất động sản? Đây chắc hẳn là băn khoăn của rất nhiều người, đặc biệt là những người đang hoạt động trong lĩnh vực bất động sản đang chuẩn bị đầu tư triển khai dự án. Tất cả sẽ được giải đáp trong bài viết này Luật kinh doanh bất động sản hôm nay.
1. Tìm hiểu về luật kinh doanh bất động sản 2014
Lĩnh vực kinh doanh bất động sản luôn là mối quan tâm của nhiều người. Bởi ai cũng có thể thấy rằng đây là một thị trường rất tiềm năng, ít rủi ro và lợi nhuận rất lớn. Mặt khác, bất động sản cũng có giá trị vô cùng lớn. Vì vậy, cần đề ra các chế tài để đảm bảo hoạt động của thị trường này.
Theo đó, Luật Kinh doanh bất động sản đầu tiên được chính thức ban hành vào năm 2006. Đây là cơ sở pháp lý để Nhà nước điều chỉnh các vấn đề liên quan đến kinh doanh bất động sản. Đến năm 2014, luật được bổ sung, cập nhật để phù hợp với thực tế phát triển của thị trường.
Luật Kinh doanh bất động sản 2014 được ban hành ngày 25 tháng 11 năm 2014 và chính thức có hiệu lực từ ngày 01 tháng 07 năm 2015. Bộ luật tiếp tục điều chỉnh các vấn đề phát sinh trong giao dịch bất động sản, nhưng có nhiều điểm mới tích cực và cụ thể. Từ khi đi vào thực hiện đã giúp thị trường bất động sản minh bạch, rõ ràng và cạnh tranh hơn.
Nếu tìm kiếm trên mạng, mọi người có thể thấy luật kinh doanh bất động sản có các phiên bản như 2015, 2019, 2020, 2021… Tuy nhiên, Luật 2014 là luật đã được Quốc hội thông qua và đang có hiệu lực. hoạt động đến thời điểm hiện tại. Đây cũng là điều bạn cần chú ý khi tra cứu thông tin pháp luật.
2. Những điểm đáng lưu ý trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014
Về cơ bản, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã khắc phục được một số hạn chế. Trong đó nổi bật nhất là 8 điều bắt buộc các nhà đầu tư, kinh doanh bất động sản phải lưu ý. Chi tiết như sau:
2.1. Chủ doanh nghiệp bất động sản
Căn cứ theo luật 2014 thì cá nhân, tổ chức khi tham gia kinh doanh phải có tư cách pháp nhân. Tức là thành lập cơ sở rõ ràng dưới hình thức hợp tác xã hoặc doanh nghiệp. Trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân đầu tư theo giao dịch mua bán, cho thuê, chuyển nhượng … nhưng với quy mô nhỏ, hoạt động không thường xuyên thì không cần thành lập cơ sở. Tuy nhiên, tất cả đều phải hoàn thành việc kê khai và nộp thuế theo quy định của pháp luật.
2.2. Yêu cầu vốn tối thiểu là 20 tỷ đồng
Trước đây, chỉ khi có số vốn khoảng 6 tỷ đồng, bạn mới có thể kinh doanh bất động sản. Nhưng theo điều 10, luật kinh doanh bất động sản 2014 thì con số này đã thay đổi. Cụ thể, đối tượng cần ít nhất 20 tỷ đồng khi kinh doanh để hoạt động ổn định và xoay vòng vốn dễ dàng hơn.
Đồng thời, vốn tự có của nhà đầu tư không được thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô đất dưới 20ha; không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô đất trên 20ha.
Trường hợp chủ thể không thực hiện đúng các quy định này sẽ bị xử phạt hành chính với mức phạt tiền từ 50 triệu đồng đến 60 triệu đồng (theo Điều 57, Nghị định 139/2017 / NĐ-CP về xử phạt hành chính trong lĩnh vực hoạt động ). đầu tư xây dựng).
2.3. Điều kiện cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam
Trước đây, các quy định về điều kiện để người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam khá mơ hồ, chưa thực sự rõ ràng. Theo luật năm 2014, mọi thứ đã cụ thể hơn. Theo khoản 2 và khoản 3 Điều 14, cá nhân, tổ chức nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua, thuê các loại bất động sản.
Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam. Nhưng khi thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau:
Cá nhân, tổ chức sở hữu nhà ở tại Việt Nam được chủ đầu tư mua, thuê mua nhà ở
Cá nhân, tổ chức nước ngoài chỉ được sở hữu tối đa 30% tổng số căn hộ của một dự án chung cư
Trường hợp sở hữu nhiều căn hộ tại các dự án khác nhau trên cùng một đơn vị hành chính thì tổng số căn hộ không quá 30% tổng số căn hộ của cả tòa chung cư.
2.4. Chỉ phải thanh toán đến 95% giá trị mua nhà khi chưa có sổ đỏ.
Đây là một trong những quy định đáng chú ý nhất trong luật kinh doanh bất động sản 2014. Cụ thể, tại khoản 1 Điều 57 quy định bên bán và bên cho thuê không được thu quá 95% giá trị hợp đồng khi bên mua. , bên thuê chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.
5% còn lại thanh toán khi mọi người nhận sổ đỏ. Quy định như vậy nhằm đảm bảo quyền lợi của người mua và nâng cao tính an toàn về mặt pháp lý. Ngoài ra, Khoản 4, Điều 13 cũng yêu cầu chủ đầu tư phải trực tiếp làm các thủ tục cần thiết cho người mua, thuê mua. Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao, chủ đầu tư phải thực hiện các nhiệm vụ của mình.
Trường hợp chủ đầu tư không tuân thủ các quy định này, mức xử phạt theo khoản 3 Điều 57 Nghị định 139/2017 / NĐ-CP từ 250 triệu đồng đến 300 triệu đồng.
2.5. Diện tích nhà ở xã hội tối thiểu là 25 m2
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Nhà nước luôn có chính sách khuyến khích cá nhân, tổ chức phát triển nhà ở xã hội. Các quy định rõ ràng, cụ thể hơn được Bộ Xây dựng hướng dẫn tại Thông tư 20/2016 / TT – BXD.
Theo đó, nhà ở xã hội thuộc loại căn hộ để bán hoặc cho thuê thì diện tích sử dụng không nhỏ hơn 25m2. Con số này bao gồm nhà vệ sinh và các hạng mục khác. Riêng phòng ngủ phải đáp ứng các tiêu chuẩn khác như:
Diện tích tối thiểu là 10m2
Diện tích phòng bình quân / người tối thiểu là 5m2
Trường hợp công trình có thiết kế thấp tầng, liền kề thì phòng khách phải khép kín (có nhà vệ sinh bên trong). Nếu thuê có thể bố trí vệ sinh chung cho nhiều phòng. Nhưng cần lưu ý phải bố trí phòng vệ sinh riêng cho nam và nữ.
2.6. Bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng bảo lãnh
Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực bảo lãnh trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Ngoài ra, Điều 55 cũng quy định về điều kiện bất động sản hình thành trong tương lai được phép đưa vào kinh doanh. Bao gồm:
Có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất
Đã phê duyệt hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công
Giấy phép xây dựng, văn bản nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án và biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng (đối với chung cư, nhà ở hỗn hợp)
Chủ đầu tư cần có bảo lãnh của ngân hàng (thuộc danh mục được Nhà nước Việt Nam) bảo lãnh nghĩa vụ tài chính.
Trường hợp chủ đầu tư dự án chưa được bảo lãnh mà đã tổ chức bán nhà ở thì bị phạt tiền từ 250 triệu đồng đến 300 triệu đồng. Cùng với đó là nhiều hình thức trừng phạt khác.
2.7. Quy định các nhà môi giới bất động sản phải vượt qua bài kiểm tra
Trong lĩnh vực bất động sản, hoạt động môi giới có ảnh hưởng lớn đến hoạt động đầu tư. Vì vậy, ngoài quy định về dự án và chủ đầu tư, Luật 2014 còn đưa ra điều kiện về nghề môi giới và sàn giao dịch, Theo đó, cá nhân, tổ chức kinh doanh dịch vụ phải thành lập doanh nghiệp của mình. Đồng thời, số lượng thành viên tối thiểu là hai người, tốt nghiệp THPT và có chứng chỉ hành nghề. Chứng chỉ có giá trị trong vòng 5 năm.
Trường hợp kinh doanh độc lập thì ngoài giấy chứng nhận còn phải đăng ký mã số thuế. Là cơ sở để Nhà nước thu thuế theo pháp luật hiện hành. Ngoài ra, theo quy định tại Điều 58 Nghị định 139/2017 / NĐ-CP, các hành vi sau đây sẽ bị phạt tiền từ 10 đến 20 triệu đồng:
Hoạt động không có chứng chỉ hành nghề
Sử dụng chứng chỉ hành nghề hết hạn
Sửa chữa, tẩy xóa, làm chứng chỉ hành nghề
Cho mượn chứng chỉ hành nghề để hoạt động kinh doanh
Ngoài ra, Nhà nước cũng nâng mức phạt tiền từ 30 triệu đồng lên 40 triệu đồng đối với các hành vi khác. Ví dụ:
Thuộc trường hợp phải thành lập doanh nghiệp nhưng không thành lập
Số lượng nhân viên được chứng nhận không được đảm bảo
Không lập hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc hợp đồng không đầy đủ nội dung
2.8. Hợp đồng môi giới bất động sản có phải công chứng không?
Theo quy định, mọi hợp đồng môi giới bất động sản phải được lập thành văn bản. Các bên tham gia hợp đồng tự thỏa thuận công chứng. Vì vậy, không cần thiết phải công chứng hợp đồng. Tuy nhiên, để tránh bị phạt như mục 2.7, một hợp đồng đầy đủ phải bao gồm những điều sau đây:
Tên, địa chỉ, thông tin của các bên
Sự vật
dịch vụ nội dung
Yêu cầu, kết quả
Thời gian thực hiện
Phi dịch vụ
Thù lao
Hoa hồng
…
2.9. Xử phạt khi chuyển nhượng nhà không có Giấy chứng nhận
Hệ thống pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản đã khẳng định một trong những yêu cầu đầu tiên để được chuyển nhượng là phải có sổ đỏ hoặc đủ điều kiện được cấp sổ. Trường hợp vi phạm, khung hình phạt tối thiểu là 300 triệu đồng.
Ngoài ra, đối tượng còn phải nộp phạt từ 270 triệu đồng đến 300 triệu đồng nếu vi phạm:
Chuyển nhượng trái pháp luật một nửa dự án hoặc toàn bộ dự án
Chuyển quyền không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu, thực hiện khi bất động sản đang có tranh chấp, kê biên để thi hành án.
Bàn giao công trình khi chưa xây dựng đúng tiến độ bàn giao. Hạ tầng kết nối không đảm bảo, mặt ngoài chưa hoàn thiện để nghiệm thu
Luật Kinh doanh bất động sản 2014 ra đời thể hiện sự quan tâm của Nhà nước đối với lĩnh vực bất động sản, môi giới bất động sản. Hy vọng bài viết này đã giúp bạn đọc hiểu được phần nào cốt lõi của luật này. Bất động sản ODT sẽ tiếp tục đồng hành cùng bạn đọc trong những bài chia sẻ sắp tới.
Nguồn: https://www.amorstay.com.vn/